Umowa najmu lokalu użytkowego

 

Zakup nieruchomości stanowi niemały wydatek. Z tego też względu w celu prowadzenia działalności gospodarczej zdecydowana większość przedsiębiorców decyduje się na najem lokalu użytkowego.

 

W jakiej formie powinna być sporządzona umowa najmu użytkowego?

 

Umowa najmu lokalu użytkowego może być zawarta w dowolnej formie tj. w formie pisemnej, notarialnej lub dorozumianej (umowa ustna). Kodeks cywilny, co prawda nie narzuca żadnej z form, jednakże forma pisemna gwarantuje Najemcy, a nawet Wynajmującemu największą ochronę prawną.

Zgodnie z art. 660. K.c. umowa najmu użytkowego zawarta na okres dłuższy niż rok powinna mieć formę pisemną. Brak takiej formy (czyli zawarcie umowy dorozumianej) będzie skutkował zwarciem umowy na czas nieoznaczony, co może mieć wpływ na sposób zakończenia umowy.

Zgodnie z art. 678. § 1. i 2. K.c. w razie zbycia lokalu użytkowego w czasie trwania najmu, nabywca wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy.  W takim przypadku nowy nabywca będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Prawo do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem okresów wypowiedzenia nie będzie przysługiwało nabywcy w przypadku, gdy umowa najmu lokalu użytkowego była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej z datą pewną (tj. w przypadku zamieszczenia na dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez notariusza (zob. art. 81. § 2. pkt. 2) K.c.).

Zgodnie z art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece „przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu”. W praktyce oznacza to, że najem wpisany w księdze wieczystej nieruchomości powoduje zwiększenie ochrony praw najemcy, gdyż jego ujawnienie w księdze wieczystej uniemożliwi nabywcy nieruchomości – wstępującemu w stosunek najmu – złożenie najemcy wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem ustawowych okresów wypowiedzenia.

Jako radca prawny zawsze radzę, aby wszelkie umowy zawierane przez moich Klientów miały formę pisaną. Pozwala to na uniknięcie niepotrzebnych nieporozumień, co do warunków umowy, a przede wszystkim rozliczeń finansowych Stron.                 

 

Czas trwania umowy najmu użytkowego.

 

Umowa najmu użytkowego może zostać zawarta przez Strony na czas nieoznaczony lub oznaczony.

Umowa zawarta na czas nieoznaczony obowiązuje, co do zasady póki jedna ze Stron nie złoży drugiej wypowiedzenia. Okres wypowiedzenia w przypadku czynszu płatnego miesięcznie został określony w art. 688 k.c. i wynosi 3 miesiące liczone od końca miesiąca kalendarzowego w którym Storna mogła zapoznać się z wypowiedzeniem.

Umowa najmu użytkowego na czas oznaczony trwa, co do zasady tak długo jak określiły to Strony w umowie.

Umowa najmu okazjonalnego kończy się:

  • wraz z upływem czasu na jaki została zawarta,
  • ziszczeniu się ściśle określonych zdarzeń opisanych w umowie,
  • wraz z upływem okresu wypowiedzenia,
  • za porozumieniem Stron,
  • w przypadku odstąpienia od umowy,
  • na skutek nabycia wynajmowanego lokalu przez osobę najmującą.

 

Umowa najmu lokalu użytkowego może być przedłużona przez aneks do umowy lub w sposób dorozumiany. W przypadku dorozumianego przedłużenia umowy, dotychczasowa umowa przekształca się w najem na czas nieoznaczony przy zachowaniu dotychczasowych warunków umownych, chyba że Strony umówią się inaczej.

 

Wypowiedzenie umowy najmu użytkowego.    

 

Możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego może wynikać z samej umowy lub z Kodeksu cywilnego.

Jak już wspomniano powyżej, umowa najmu lokalu użytkowego zawarta na czas nieoznaczony, gdzie czynsz jest płatny miesięcznie, może być wypowiedziana na koniec miesiąca kalendarzowego za trzy miesięcznym okresem wypowiedzenia.

Umowa najmu lokalu użytkowego na czas oznaczony, co do zasady może być wypowiedziana jeżeli zapisy umowne na to pozwalają.

Oprócz powyżej przytoczonych możliwości wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego, Kodeks cywilny dopuszcza również inne możliwości wypowiedzenia umowy, w następujących przypadkach:     

  • Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu” (art. 687. K.c.). Innymi słowy, jeżeli Najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy rozliczeniowe, Wynajmujący powinien wezwać Najemcę do zapłaty wyznaczając mu dodatkowy miesięczny termin po którego upływie będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym;
  • „Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach” (art. 682. K.c.),
  • Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia” (art. 685. K.c.),
  • W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia” (art. 678. § 1. K.c.),

Zanim podpiszesz umowę najmu okazjonalnego zastanów się nad:

  1. okresem najmu. Jest to niezwykle istotne, gdyż w przypadku braku odpowiednich postanowień, umowy zawarte na czas oznaczony nie podlegają wypowiedzeniu, natomiast umowy zawarte na czas oznaczony, co do zasady w przypadku braku zapisów umownych podlegają okresom ustawowym. Okres najmu może mieć również znaczenie w przypadku planowania nakładów finansowych, oczywiste jest bowiem, że w przypadku najmu krótkoterminowego nie będziemy planowali gruntownej modernizacji lokalu na potrzeby działalności gospodarczej;
  2. możliwością prowadzenia konkretnej działalności gospodarczej w danej lokalizacji. W niektórych wypadkach konieczna może okazać się zmiana sposobu użytkowania lokalu wymagająca pozwolenia właściwego organu,
  3. stawkami czynszu najmu oraz opłatami związanym z najmem dla podobnych lokali w okolicy,
  4. czy lokal, który zmierzasz wynająć nie wymaga szczególnych napraw za które będziesz odpowiadać,
  5. jaki jest zakres obowiązków Wynajmującego,
  6. jak będzie wyglądało Twoje rozliczenie z Wynajmującym w przypadku adaptacji lokalu,
  7. czy będziesz miał możliwość podnajmu,
  8. zasadami podwyższania czynszu przez Wynajmującego. Warto jest wynegocjować warunki uniemożliwiające dowolność Wynajmującego w podwyższaniu czynszu. W przeciwnym wypadku może okazać się, że mimo pierwotnie niskiego czynszu Najemca będzie zobowiązany do uiszczania zawyżonej stawki, co przy umowie wyłączającej możliwość wypowiedzenia może okazać się pierwszym krokiem do zakończenia działalności,
  9. wzajemnym rozliczeniem Stron po zakończeniu najmu.

Z powyżej przytoczonych względów zalecane jest skorzystanie z porady radcy prawnego w celu analizy ryzyka zwarcia umowy najmu użytkowego oraz ewentualnego wsparcia w negocjacjach. Pomoc radcy prawnego w takcie zawierania umowy może w przyszłości zapobiec negatywnym konsekwencjom.              

W celu konsultacji lub uzyskania porady prawnej zapraszam serdecznie do kontaktu.

Wiktor Witkowski

Ta strona wykorzystuje pliki cookies. Jeżeli nie wyrażasz zgody, proszę skonfiguruj swoją przeglądarkę internetową. Więcej informacji

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Close